DELVENTHAL LAW

ABOGADO DE RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO EN INDIANA

En Indiana, los propietarios tienen ciertas responsabilidades hacia los visitantes. Por ejemplo, cuando un propietario invita a alguien a su inmueble, debe ejercer un cuidado razonable para procurar que esa persona esté protegida mientras se encuentre allí.

Los propietarios que incumplen este deber pueden ser declarados responsables ante un tribunal si su acción u omisión causó lesiones a un invitado social o visitante comercial. Lamentablemente, presentar este tipo de reclamación puede ser difícil, especialmente para quienes sufrieron lesiones graves. Si usted se lesionó en la propiedad de otra persona en Indiana, considere comunicarse con un abogado de responsabilidad del propietario en Fort Wayne que puede asegurarse de que presente su reclamación correctamente y dentro del plazo.

Video: reclamaciones por responsabilidad del propietario

Lo que deben saber las personas lesionadas en una propiedad insegura en Fort Wayne o en cualquier lugar de Indiana.

Vea este video sobre reclamaciones por responsabilidad del propietario en YouTube.

¿CUÁL ES EL DEBER DE CUIDADO DE UN PROPIETARIO EN INDIANA?

La ley de Indiana exige que los propietarios tomen medidas para procurar que sus inmuebles sean seguros para los visitantes. Sin embargo, la naturaleza y el alcance de este deber dependen en gran medida de la  condición jurídica del visitante como una de las siguientes:

• Una persona invitada (invitee);
• Una persona con permiso (licensee); o
• Una persona intrusa (trespasser).

A las personas invitadas, es decir, aquellas a quienes se ha invitado específicamente a la propiedad de otra persona, se les debe el mayor deber de cuidado. Este exige que el propietario ejerza un cuidado razonable para proteger al visitante. Incluye el deber de corregir cualquier condición peligrosa del inmueble y advertir al invitado sobre peligros que no sean evidentes. Hay tres categorías principales de personas invitadas:

• El invitado social, a quien el anfitrión invitó específicamente al inmueble;
• El visitante comercial, a quien se invita a un lugar como una tienda o restaurante para beneficio económico del propietario; y
• El visitante público, que acude al inmueble porque está abierto al público en general, como un parque municipal o un área de juegos.

DEBER DE ADVERTIR

Los visitantes que no pertenecen a la categoría de personas invitadas suelen clasificarse como personas con permiso si entraron al terreno ajeno por conveniencia, entretenimiento o curiosidad propios, pero tenían autorización para hacerlo por el permiso o tolerancia del propietario. A estas personas se les debe un deber menor, pues el propietario solo está obligado a abstenerse de:

• Lesionarlas de manera intencional o temeraria; o
• Actuar de una forma que aumente el peligro que enfrentan.

Esto incluye el deber de advertir a las personas con permiso sobre cualquier peligro oculto o no evidente que el propietario conociera previamente. El último grupo de visitantes reconocido por la ley de Indiana es el de las personas intrusas. El único deber que los propietarios deben a este grupo es abstenerse de causarles lesiones intencionalmente. Por ejemplo, se prohíbe colocar deliberadamente peligros ocultos o trampas en la propiedad para disuadir a intrusos. Sin embargo, existe una excepción respecto de menores intrusos cuando algo atractivo y peligroso, como un trampolín o una piscina, indujo al menor lesionado a entrar. En esos casos, el propietario podría ser responsable de las lesiones del menor si el accidente era previsible y no tomó medidas para evitarlo, como instalar una cerca.

TIPOS DE RECLAMACIONES POR RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO

El incumplimiento de un deber hacia un visitante puede hacer responsable al propietario. Algunos de los ejemplos más comunes de estas reclamaciones incluyen:

• Accidentes por resbalones y caídas, que ocurren cuando un visitante cae debido a un peligro en el inmueble, como iluminación deficiente, barandales rotos, pavimento irregular, líquidos derramados o hielo en un estacionamiento o acera;
• Mordeduras de perro o ataques de animales, que suelen ocurrir cuando un perro muerde a una persona porque no estaba sujeto correctamente o andaba suelto;
• Objetos que caen de estanterías o andamios en una obra de construcción;
• Agresiones causadas por la falta de seguridad razonable después de que el propietario supiera de delitos similares en el área;
• Exposición a sustancias tóxicas y otros materiales peligrosos;
• Accidentes en piscinas cuando la negligencia del propietario de una piscina pública o privada provoca un ahogamiento, un casi ahogamiento, una caída o exposición a sustancias químicas o bacterias peligrosas; y
• Accidentes en ascensores y escaleras mecánicas causados por la falta de mantenimiento o inspección.

La posibilidad de presentar una reclamación en estos casos depende de la condición jurídica de la persona como visitante y del deber correspondiente que le debía el propietario.

INDEMNIZACIÓN POSIBLE

Para prevalecer al presentar ante un tribunal una reclamación por responsabilidad del propietario, la parte demandante debe demostrar tres elementos:

• La parte demandada debía un deber de cuidado a la parte demandante;
• La parte demandada incumplió ese deber; y
• El incumplimiento de la parte demandada causó lesiones a la parte demandante.

Las personas demandantes que pueden probar estos elementos pueden recibir una indemnización por daños y perjuicios que las compense por:

• Gastos médicos pasados y futuros;
• Salarios perdidos;
• Pérdida de capacidad para obtener ingresos;
• Cicatrices o desfiguración;
• Dolor y sufrimiento físico y emocional de la víctima;
• Angustia mental; y
• Angustia emocional de la familia de la persona lesionada.

En algunos casos, si la parte demandante puede demostrar que la conducta de la parte responsable fue maliciosa, incluso podría recibir daños punitivos, cuya finalidad es castigar a la parte negligente o temeraria.

En muchas situaciones, la aseguradora de vivienda o de responsabilidad comercial de la parte responsable acepta llegar a un acuerdo extrajudicial con la persona lesionada. Esto puede ahorrar a todas las partes mucho tiempo, dinero y estrés. Sin embargo, no siempre es posible llegar a estos acuerdos, especialmente si la aseguradora sostiene que el peligro era evidente o que la persona lesionada asumió el riesgo al entrar al inmueble. En esos casos, las víctimas normalmente deben llevar a la otra parte ante los tribunales.

LLAME HOY PARA OBTENER AYUDA CON SU RECLAMACIÓN

Nadie entra a una tienda, un estacionamiento o la casa de un amigo esperando sufrir lesiones. Sin embargo, esto no es poco común y puede ser doloroso y costoso. Si usted se lesionó en la propiedad de otra persona, llame a Delventhal Law Office LLC al (260) 238-8608 para hablar sobre su caso con un abogado experimentado en responsabilidad del propietario en Fort Wayne. Las consultas iniciales son gratuitas; no dude en llamar o comunicarse con nosotros en línea hoy.

La ley de Indiana aplicable a su reclamación por responsabilidad del propietario

El plazo de prescripción de dos años para lesiones personales de Indiana (IC 34-11-2-4) rige casi todas las reclamaciones por responsabilidad del propietario presentadas en el condado de Allen. La responsabilidad depende de la condición jurídica de la parte demandante en el inmueble —persona invitada, persona con permiso o persona intrusa— y de si el propietario tenía conocimiento real o imputable (constructive notice) de la condición peligrosa. La regla de culpa comparativa modificada del 51 % de Indiana (IC 34-51-2-6) impide obtener una indemnización si el jurado atribuye más de la mitad de la culpa al visitante lesionado. Por eso son tan importantes la investigación temprana del lugar y los registros de inspección.

Cómo combaten las aseguradoras las reclamaciones por responsabilidad del propietario en Fort Wayne

Las aseguradoras que cubren inmuebles en los condados de Allen, DeKalb y Whitley siguen una defensa predecible. Primero cuestionan la condición jurídica de la parte demandante: sostienen que el visitante era solo una persona con permiso o una persona intrusa, a quien se debía un deber limitado, y no una persona invitada a quien se debía cuidado razonable. Segundo, cuestionan el conocimiento del peligro: insisten en que el derrame, escalón roto o placa de hielo no llevaba suficiente tiempo allí para que el propietario pudiera descubrirlo y corregirlo. Tercero, invocan la doctrina del peligro abierto y evidente, alegando que el visitante debió verlo y evitarlo. Cuarto, obtienen todos los expedientes médicos anteriores para alegar una lesión preexistente. Respondemos con registros de limpieza, registros de inspección, grabaciones de vigilancia, declaraciones de testigos obtenidas en cuestión de días e investigaciones sobre caídas publicadas por los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades que respaldan el argumento sobre la gravedad de las lesiones.

Evidencia que conservamos durante las primeras 48 horas

El éxito de estos casos depende de la evidencia sobre el conocimiento y la condición peligrosa que se conserve antes de que el inmueble sea limpiado, reparado o pintado de nuevo.

• Registros de mantenimiento, inspección y recorridos de limpieza correspondientes a las 24 horas anteriores al incidente, además del historial de órdenes de trabajo del lugar específico.
• Video de vigilancia del lugar del incidente y de cámaras cercanas, preservado mediante una carta de preservación antes de que el ciclo rutinario de sobrescritura de 30 días lo borre.
• Informes del incidente preparados por el administrador del inmueble, el personal de seguridad o un empleado de la tienda, incluidas fotografías internas del peligro.
• Declaraciones del personal y de otros testigos obtenidas pocos días después de la caída, mientras los recuerdos están frescos y antes de que la aseguradora aleccione a los testigos.
• Estudios de diagnóstico de la sala de emergencias, expedientes ortopédicos y toda la evolución de la fisioterapia que documenta la pérdida funcional y el curso del tratamiento.

Categorías de daños en un caso de responsabilidad del propietario en Indiana

Los daños en estos casos se dividen en categorías económicas y no económicas. Los daños económicos cubren la atención médica pasada y futura, los salarios perdidos durante la recuperación y la pérdida de capacidad futura para obtener ingresos cuando una fractura de cadera, lesión en la cabeza o lesión de espalda limita permanentemente el trabajo. Los daños no económicos cubren el dolor y sufrimiento, la pérdida del disfrute de la vida y el impedimento permanente. Las personas mayores lesionadas en caídas enfrentan recuperaciones más prolongadas y tasas más altas de complicaciones; las investigaciones publicadas por los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades documentan el mayor riesgo de mortalidad y discapacidad que sustenta la parte de atención futura del cálculo de daños.

Lo que más preguntan nuestros clientes sobre responsabilidad del propietario

¿Qué significa ser una persona invitada en vez de una persona con permiso según la ley de Indiana?

Las personas invitadas entran para beneficio comercial del propietario —como compradores, clientes de restaurantes y visitantes comerciales— y se les debe un cuidado razonable para descubrir los peligros y advertir sobre ellos. Las personas con permiso entran para sus propios fines con autorización del propietario y se les debe un deber menor. La condición jurídica determina el marco de cada caso y afecta la indemnización que puede obtenerse.

¿Cómo afecta mi caso el conocimiento del propietario sobre el peligro?

Indiana exige probar que el propietario tenía conocimiento real —sabía del peligro— o conocimiento imputable, lo que significa que la condición existió el tiempo suficiente para que una inspección razonable debiera haberla detectado. La duración del derrame, los vacíos en los registros de limpieza y los incidentes similares anteriores ayudan a demostrar ese conocimiento. Sin evidencia de conocimiento, estas reclamaciones fracasan en la etapa de sentencia sumaria.

¿Qué sucede si no vi el peligro antes de caer?

No ver un peligro no elimina automáticamente la reclamación, pero la doctrina del peligro abierto y evidente permite que los propietarios aleguen que un visitante común lo habría visto y evitado. La iluminación, los obstáculos en la línea de visión, las distracciones propias del negocio —letreros, exhibidores y tránsito peatonal— y la hora del día influyen en si la condición era realmente evidente.

¿Cuánto tiempo tengo para presentar una demanda por responsabilidad del propietario en Indiana?

El plazo general de prescripción para lesiones personales en Indiana es de dos años desde la fecha de la caída conforme a IC 34-11-2-4. Las caídas en propiedades gubernamentales —tribunales del condado, aceras municipales o viviendas públicas— activan plazos de aviso de la Ley de Reclamaciones por Agravios de Indiana de tan solo 180 días conforme a IC 34-13-3-8, con reglas diferentes para el propio estado. Nuestra guía sobre avisos de reclamación por agravio contra el gobierno en Indiana explica por qué deben identificarse correctamente la entidad pública y el destinatario del aviso. No presentar el aviso hace que se pierda la reclamación.

¿Qué sucede si el propietario ya reparó el peligro?

Por lo general, las medidas correctivas posteriores no son admisibles para probar negligencia conforme a la Regla de Evidencia 407 de Indiana, aunque la reparación misma a menudo confirma que la condición existía. Actuamos rápidamente para conservar fotografías, grabaciones de vigilancia y declaraciones de testigos que documenten el estado anterior a la reparación. Una carta de preservación de pruebas enviada en cuestión de días preserva las pruebas más importantes.

Qué sucede después de contratarnos

Desde el día en que abrimos el expediente, enviamos cartas de preservación para exigir que los registros de limpieza, videos de vigilancia e informes del incidente se conserven ante la previsión de un litigio. Notificamos a la aseguradora del inmueble que todas las comunicaciones futuras deben pasar por este despacho. Coordinamos la atención médica en curso, enviamos una carta de demanda para llegar a un acuerdo cuando usted alcanza la mejoría médica máxima y, si la oferta de la aseguradora no cubre la indemnización documentada, presentamos una demanda ante el Tribunal Superior de Allen o donde corresponda. Trabajamos con honorarios de contingencia: no cobramos honorarios a menos que obtengamos una recuperación.