Una lesión en un alquiler a corto plazo puede involucrar un inmueble desconocido, comunicaciones a distancia y registros almacenados en un anuncio o una aplicación. Las cuestiones fundamentales sobre la responsabilidad del propietario en Indiana siguen dependiendo de los hechos específicos. El formato del alquiler cambia principalmente dónde pueden encontrarse los registros útiles.
Puntos clave
- Una condición en el inmueble y una lesión no prueban, por sí solas, la negligencia.
- En Indiana, el deber relacionado con la responsabilidad del propietario depende principalmente de quién controlaba el inmueble cuando ocurrió el incidente.
- En la reclamación de un visitante invitado basada en una condición del inmueble, las pruebas pueden abordar lo que el poseedor sabía o razonablemente habría descubierto y las medidas de protección que tomó.
- El anuncio, la reserva, los mensajes, las fotografías y los registros de mantenimiento pueden ayudar a reconstruir la condición e identificar a las personas relacionadas con ella.
- Una estancia durante un viaje de trabajo plantea una cuestión distinta de compensación laboral únicamente cuando la lesión surgió del empleo y ocurrió durante este.
¿Cómo se aplica la ley de Indiana sobre responsabilidad del propietario?
En Isgrig v. Trustees of Indiana University[1], la Corte Suprema de Indiana explicó que un demandante en un caso de responsabilidad del propietario debe probar que existía un deber de cuidado, que se incumplió ese deber y que dicho incumplimiento fue la causa próxima de los daños. La Corte también señaló que el deber en un caso relacionado con un inmueble depende principalmente de quién controlaba el lugar cuando ocurrió el incidente.
Para un visitante invitado que resulta lesionado por una condición en un inmueble, Isgrig aplica la regla de que el poseedor puede ser responsable cuando sabe de una condición o, mediante un cuidado razonable, la descubriría y debería darse cuenta de que presenta un riesgo irrazonable; debería prever que los visitantes invitados no la descubrirán ni se protegerán de ella; y no toma medidas razonables para protegerlos. La Corte también advirtió que el propietario de un inmueble no es el asegurador de la seguridad de un visitante invitado.
Este marco exige pruebas sobre una condición específica y las personas que la controlaban. Un pasamanos suelto, una terraza inestable, un piso desnivelado, una escalera sin iluminación, una cerradura rota o un problema con una alarma pueden plantear diferentes cuestiones fácticas y técnicas. Para obtener información relacionada, consulte el resumen del bufete sobre las condiciones de los inmuebles y su guía sobre escaleras, pasamanos y pisos desnivelados.
¿Por qué importa el control del alquiler?
Es posible que la escritura, el anuncio y el nombre del anfitrión no identifiquen a todas las personas que controlaban el área pertinente. Isgrig explica que el control importa porque la parte que controla un inmueble normalmente tiene la facultad de permitir o impedir el acceso de personas y la capacidad de inspeccionar, reparar o mantener el lugar.
Por lo tanto, una investigación específica puede comparar la escritura, los acuerdos de alquiler o administración, las comunicaciones con los huéspedes, las prácticas de inspección, las solicitudes de reparación y los registros de trabajo. Esos materiales pueden ayudar a determinar quién tenía el derecho y la capacidad práctica de atender la condición específica. Un nombre en un registro es solo un dato.
¿Qué pruebas pueden conservar la condición y la cronología?
| Pregunta | Registros que pueden ser útiles |
|---|---|
| ¿Cuál era la condición? | Fotografías panorámicas y de cerca, video, medidas y las fotografías originales del anuncio |
| ¿Cuándo existió? | Archivos con fecha y hora, mensajes de huéspedes, informes anteriores visibles para el huésped y comunicaciones sobre reparaciones |
| ¿Quién controlaba el área? | Información de la escritura, comunicaciones del anfitrión y del administrador, acuerdos, órdenes de trabajo y facturas |
| ¿Qué se informó? | El anuncio guardado, las reglas de la vivienda, los avisos de seguridad, las instrucciones de llegada y los mensajes |
| ¿Cómo ocurrió el incidente? | Información de testigos, informes del incidente, fotografías del lugar y expedientes médicos que describan el relato proporcionado |
Conserve los archivos digitales originales cuando sea posible. La Regla de Evidencia 901 de Indiana[2] exige pruebas suficientes para respaldar una determinación de que un elemento es lo que su proponente afirma que es; conservar el archivo original y la información sobre cuándo, dónde y quién lo creó puede ayudar en ese análisis de autenticación.
¿Qué debe conservarse de la plataforma de reservas?
Guarde el anuncio tal como aparecía durante la estancia, la confirmación de la reserva, el recibo, las reglas de la vivienda, los avisos de seguridad, las comunicaciones con el servicio de asistencia y los mensajes con el anfitrión o administrador. Anote la dirección del inmueble y los nombres que aparecen en la reserva. Una modificación posterior del anuncio puede dificultar la reconstrucción de la versión original.
Esta guía no evalúa el servicio de reservas.
¿Qué sucede si la estancia en el alquiler fue por trabajo?
El Código de Indiana 22-3-2-2[3] dispone compensación laboral por lesiones personales por accidente o muerte por accidente que surjan del empleo y ocurran durante este.
Si el incidente puede estar relacionado con el trabajo, conserve la asignación del viaje, el itinerario, la aprobación de gastos, el horario y las comunicaciones que expliquen por qué el empleado estaba en el alquiler en ese momento. El Código de Indiana 22-3-3-1[4] contiene una regla de aviso de 30 días, sujeta a las disposiciones sobre conocimiento y a las demás disposiciones establecidas en la ley. Para obtener información adicional, consulte los viajes de trabajo y los eventos fuera del lugar de trabajo en Indiana.
¿Qué plazos y regla de culpa de Indiana pueden aplicarse?
El Código de Indiana 34-11-2-4[5] generalmente exige que una acción por lesiones a la persona o al carácter se inicie dentro de los dos años posteriores al nacimiento de la causa de acción.
El Código de Indiana 34-51-2-6[6] dispone que, en una acción regida por ese capítulo, la indemnización del reclamante se reduce según el porcentaje de culpa que se le atribuya. Impide la recuperación cuando la culpa del reclamante es mayor que la culpa de todas las personas cuya culpa se atribuye al demandado. La asignación depende de los hechos específicos, por lo que no debe atribuirse un porcentaje a la conducta de un huésped sin contar con las pruebas.
¿Qué medidas prácticas pueden proteger los registros?
- Atienda las necesidades inmediatas de seguridad y salud.
- Fotografíe la condición y el trayecto utilizado, si puede hacerlo de manera segura.
- Guarde el anuncio original, la reserva, las reglas de la vivienda, el recibo y los mensajes.
- Anote la información de contacto de los testigos y los nombres indicados para el propietario, anfitrión o administrador.
- Informe por escrito lo sucedido sin agregar hechos que usted no haya observado.
- Conserve juntos las fotografías originales, el video, la correspondencia y los artículos dañados.
- Si la estancia estaba relacionada con el trabajo, conserve de inmediato los registros de viaje del empleador y atienda la cuestión del aviso exigido por la ley.
Preguntas frecuentes
¿El propietario de un alquiler a corto plazo es automáticamente responsable por la lesión de un huésped?
No. Isgrig exige probar que existía un deber de cuidado, que se incumplió ese deber y que dicho incumplimiento fue la causa próxima de los daños; también explica que el propietario de un inmueble no es el asegurador de la seguridad de un visitante invitado.
¿El nombre del anfitrión en el anuncio demuestra quién controlaba el inmueble?
No. El anuncio es solo un registro. Para determinar quién tenía el control, pueden ser necesarios los acuerdos, las comunicaciones, las prácticas de inspección, los registros de reparación y la autoridad real sobre el área.
¿Qué dice esta guía sobre el servicio de reservas?
Esta guía no evalúa el servicio de reservas.
¿Por qué debe guardar el anuncio original y los mensajes?
Pueden ayudar a identificar el inmueble, a las personas involucradas, la condición tal como se presentó, la cronología y las comunicaciones sobre inspecciones o reparaciones.
¿Qué requisito legal se aplica a un incidente durante un viaje de trabajo?
El Código de Indiana 22-3-2-2 exige que la lesión surja del empleo y ocurra durante este.
¿El plazo siempre es de dos años?
No. El Código de Indiana 34-11-2-4[5] establece la regla general de dos años, pero el plazo aplicable y cualquier requisito de aviso por separado deben verificarse según la reclamación y las partes involucradas mediante una pronta evaluación individualizada.
Si sufrió lesiones en un alquiler a corto plazo en Fort Wayne o en otro lugar de Indiana, Delventhal Law Office puede revisar los registros disponibles y explicarle las cuestiones legales mediante una consulta gratuita.
Este artículo proporciona información general sobre las leyes de Indiana, no constituye asesoramiento legal para una situación específica.
